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萬(wàn)科活不下去?小心開發(fā)商的謊話! |
中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中,存在著天然信息差。這讓本來(lái)對(duì)樓市信息判斷能力差的購(gòu)房者,只能成為任其宰割的韭菜。
大部分人喜歡把希望寄托于房企的高管嘴邊,認(rèn)為某些大品牌房企的管理者的口風(fēng)一定是市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)。但是哪些是真的,哪些是假的,購(gòu)房者應(yīng)該如何判斷,又成了一門技術(shù)活兒。
在9月中旬萬(wàn)科內(nèi)部會(huì)議上,萬(wàn)科董事長(zhǎng)郁亮一籌莫展,語(yǔ)重心長(zhǎng)地說(shuō),今天我們面臨的轉(zhuǎn)折是全方位的,在政治、經(jīng)濟(jì)、國(guó)際等方方面面。社會(huì)全方位進(jìn)入轉(zhuǎn)折點(diǎn)時(shí),所有行業(yè)無(wú)一幸免。
接下來(lái)三年事業(yè)計(jì)劃書的制定,所有行為都要“收斂聚焦”,我們要保證“活下去”!而在今年,如果6300億的回款目標(biāo)沒有達(dá)成,我們所有的業(yè)務(wù)都可以停了。”
隨后,此段對(duì)話迅速在網(wǎng)絡(luò)上引發(fā)熱議,“活下去”成為了2018年開發(fā)商們制定戰(zhàn)略規(guī)劃的主題。
在地產(chǎn)界,萬(wàn)科一直是公認(rèn)的龍頭老大,這個(gè)頭銜并不在于賣的房子有多么好,而是在于企業(yè)在保證超大規(guī)模的基礎(chǔ)上是否擁有良好的現(xiàn)金流,強(qiáng)大的現(xiàn)金儲(chǔ)備和超低的資產(chǎn)負(fù)債率。
而這次連萬(wàn)科都要以保命為主的話,其他中小型房企豈不是可以直接宣告倒閉了嗎。
于是網(wǎng)上就有媒體據(jù)此力爭(zhēng),大唱中國(guó)樓市將一去不復(fù)返,房?jī)r(jià)將會(huì)進(jìn)入不可逆的下行渠道。著急改善的購(gòu)房者像是熱鍋上的螞蟻,現(xiàn)在要不要賣房?晚賣是不是就沒這個(gè)價(jià)了。
那么這段話是肺腑之言還是煙霧彈,我們又怎么得知他們的真正想法呢?其實(shí)也不難,我們不需要關(guān)心他說(shuō)了什么,我們只關(guān)心他做了什么就可以了,行動(dòng)說(shuō)明一切。
對(duì)于預(yù)期的判斷主要表現(xiàn)在拿地上。
根據(jù)全國(guó)前19強(qiáng)房企的上市公司年報(bào)分析,其合計(jì)土地儲(chǔ)備面積折合成規(guī)劃可建面積大約相當(dāng)于19億平方米,它們?nèi)ツ耆旰嫌?jì)銷售面積為3.2億平方米,以此推算,未來(lái)兩年,這19家房企不用再拿一宗地,也可以銷售5.9年。
這證明大房企儲(chǔ)備的土地是完全夠用的。
而在此基礎(chǔ)上,根據(jù)中指院數(shù)據(jù),2018年1-8月,從拿地金額來(lái)看,碧桂園以1134億元拿地金額繼續(xù)位居榜首,萬(wàn)科以1067億元穩(wěn)居第二位,保利以821億元穩(wěn)居第三位,3家房企的拿地金額平均超1000億。
既然如此不看好房地產(chǎn)市場(chǎng),甚至都要“活不下去”了,又何必儲(chǔ)備這么多土地呢?況且今年上半年的地價(jià)水平還處于歷史高位,土地金貴的狠,這對(duì)追求凈收益的萬(wàn)科好像并不符合道理。
這讓我想起了「禿鷲理論」
“在食物短缺的季節(jié),禿鷲會(huì)一直尾隨在羸弱的獵物身邊,向獵物施加精神壓力,加速獵物死亡,然后啄食尸體,讓自己繼續(xù)活下去。”
這是20世紀(jì)90年代,美國(guó)財(cái)經(jīng)作家希拉里·羅森伯格在所著的暢銷書《禿鷲投資者》中提出來(lái)的理論。
如果樓市交易低迷,房?jī)r(jià)進(jìn)入下行通道,那么跟著大基調(diào)繼續(xù)加大力度唱衰房地產(chǎn),比悲觀更悲觀,比極端更極端,這樣就會(huì)讓市場(chǎng)預(yù)期加速下滑。
最后導(dǎo)致的結(jié)果就是看不明白的同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者不敢拿地,購(gòu)房者會(huì)根據(jù)“買漲不買跌”的心理慣性更加觀望,市場(chǎng)成交量加速下滑,中小型開發(fā)商賣不出去房子資金無(wú)法回流,最終被債務(wù)壓至破產(chǎn),淪為老禿鷲的食物。
等到樓市蕭條,地方政府扛不住經(jīng)濟(jì)壓力,主動(dòng)降了地價(jià)后,強(qiáng)者入場(chǎng)抄底拿地,繼續(xù)做大做強(qiáng)。
其實(shí)在10年前,萬(wàn)科的王石就已經(jīng)悟到了禿鷲理論的精髓。
記得2008年王石在拋出“拐點(diǎn)論”時(shí),在博客連補(bǔ)八篇大作補(bǔ)充觀點(diǎn),一時(shí)在市場(chǎng)掀起巨浪。隨后在9月首次對(duì)開發(fā)的房產(chǎn)進(jìn)行了大幅降價(jià)銷售的處理,這年萬(wàn)科創(chuàng)造了478.7億元的銷售成績(jī),市場(chǎng)份額同比上升了50%,從而一舉成為了中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的龍頭老大。
然后就是2009年金融危機(jī)后,四萬(wàn)億計(jì)劃出臺(tái),房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)井噴,而萬(wàn)科曾說(shuō)過(guò)自己不囤地、不捂房、不做利潤(rùn)在25%以上的項(xiàng)目,結(jié)果全被自己的行為證明成了假話。
上面用大量的文字去闡述萬(wàn)科的「禿鷲理論」,其實(shí)一是想告訴大家,開發(fā)商的話只能信一半,有些話并不是說(shuō)給購(gòu)房者聽的,不要被市場(chǎng)情緒極端化;二是開發(fā)商的拿地行為證明了他們對(duì)市場(chǎng)的「長(zhǎng)預(yù)期」,而銷售行為決定了他們的「短預(yù)期」。
那么這時(shí)候就有人想問了,前段時(shí)間網(wǎng)上曝光上半年土地市場(chǎng)流拍嚴(yán)重,光是1~7月份,就流拍了近800宗土地,達(dá)到歷史巔峰,這不正是地產(chǎn)商對(duì)「長(zhǎng)預(yù)期」的看冷嗎?
并不是,分析這個(gè)問題還要考慮三個(gè)因素。
第一是之前房地產(chǎn)融資太容易了,屬于高杠桿高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè),現(xiàn)在監(jiān)管部門為了防風(fēng)險(xiǎn)嚴(yán)令禁止資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn),這就意味著房地產(chǎn)商融資成本極速上升,尤其是中小型企業(yè),拿地稍有不慎就折在上面了;
第二限價(jià)政策當(dāng)頭,面粉價(jià)格比面包貴,有的地方地價(jià)6000,建筑成本4000,結(jié)果政府限價(jià)10000,拿地就賠錢,有幾個(gè)人愿意做賠本兒賺吆喝的買賣?(但是未來(lái)預(yù)期受影響很大)。
第三是2015年和2016年發(fā)的公司債,多數(shù)為3+2、2+1年的還本付息期限結(jié)構(gòu),也就意味著2018年開始進(jìn)入集中到期。既然是債,到期就要還。而現(xiàn)在融資難,拿不到錢,債都還不上,更別說(shuō)拿新地。
但從今年以萬(wàn)科為代表的大型企業(yè)在一二線城市集中拿地的節(jié)奏來(lái)看,在長(zhǎng)預(yù)期上,他們還會(huì)堅(jiān)定地等到一二線城市的下一個(gè)周期。而從今年三四線城市流拍的土地占比78%來(lái)看,大多數(shù)房企對(duì)三四線的樓市已經(jīng)是用腳投票了。
再來(lái)看「短預(yù)期」。
房?jī)r(jià)這東西并不是說(shuō)拐就拐的,懂點(diǎn)兒經(jīng)濟(jì)學(xué)的人都能按照貨幣政策,調(diào)控政策推算出現(xiàn)在的結(jié)果。
限購(gòu)政策壓著需求,房貸利率壓著杠桿,限價(jià)調(diào)控壓著供給,供需雙方鎖死,房?jī)r(jià)能漲才怪。
市場(chǎng)橫盤后,最怕開發(fā)商繃不住,我在《金九銀十不再》里也說(shuō)過(guò),一旦開發(fā)商為了回籠資金開始做“以價(jià)換量”的游戲,房?jī)r(jià)便會(huì)如洪水般加速下跌,從而傳導(dǎo)至二手房市場(chǎng)。
一般來(lái)說(shuō),開發(fā)商不到萬(wàn)不得已是不會(huì)主動(dòng)降價(jià)的,因?yàn)榻祪r(jià)利潤(rùn)削了不說(shuō),最主要還會(huì)引發(fā)房鬧,維權(quán)事件成為籠罩在銷售處上方的陰霾。
事實(shí)證明,現(xiàn)在的結(jié)果比我預(yù)想的還要慘一些,萬(wàn)科早看透了這一切,選擇這個(gè)時(shí)候講“拐點(diǎn)論”是怕中小型開發(fā)商繃不住,提前泄了氣。這樣還不如自己提前搶跑,和08年一樣,跑在前面永遠(yuǎn)比后面的強(qiáng)。
9月26日,廈門萬(wàn)科的白鷺郡別墅對(duì)外宣布開始5折拋售,原價(jià)500萬(wàn),現(xiàn)價(jià)278萬(wàn),雖然精裝變?yōu)槊鳎娞莺蛙囄慌俪阡N售上玩了個(gè)心機(jī),但是以價(jià)換量的意圖已經(jīng)非常明顯。
與此同時(shí),上海開始買房送寶馬,寶馬可直接兌現(xiàn)40多萬(wàn);四個(gè)月前因?yàn)閾尫窟有人暈倒的杭州,現(xiàn)在大部分樓盤直降2000元;西安新開盤項(xiàng)目出現(xiàn)0人購(gòu)買現(xiàn)象,創(chuàng)下新的歷史記錄;碧桂園在安徽全省全線降價(jià),蚌埠等城市6-7折拋售……
按現(xiàn)在這個(gè)局勢(shì),銀十戰(zhàn)場(chǎng)會(huì)被眾開發(fā)商的以價(jià)換量的降價(jià)潮所淹沒,與此同時(shí),大家還會(huì)看到在全國(guó)各地的售樓處翻涌的維權(quán)潮。
金九歇菜,銀十好不熱鬧。
2018年十月局勢(shì)已定,聲音嘈雜。
這時(shí)候的購(gòu)房者應(yīng)該學(xué)會(huì)仔細(xì)聆聽,不要被信息誤導(dǎo)。首先主動(dòng)去查自己所在城市的土地流拍情況,如果土地市場(chǎng)依舊火熱,說(shuō)明長(zhǎng)預(yù)期還在。這個(gè)城市屬于大漲小跌的后者。
然后去判斷開發(fā)商降價(jià)潮里面的聲音。如果一個(gè)樓盤破天荒地給了你超大折扣,不要因?yàn)榇鬁p價(jià)去上車,而是要求證周邊二手房和這個(gè)樓盤的價(jià)差是多少,如果打折后的新房比二手房?jī)r(jià)格還高,那就證明是之前房?jī)r(jià)定的太高,還有空間,可以繼續(xù)等待。
這個(gè)時(shí)候開發(fā)商的降價(jià)促銷廣告會(huì)滿天飛,你要認(rèn)真判斷是真心誠(chéng)意還是虛情假意,因?yàn)榇蟛糠质谴蛑祪r(jià)促銷的幌子拉客的,要么之前承諾贈(zèng)送的車庫(kù)不送,面積不送了,要么是裝修質(zhì)量下降了,到頭來(lái)依舊沒買到便宜,如果能買到因資金流轉(zhuǎn)不開而放棄價(jià)格的盤最好。
多去跑盤,觀察各個(gè)地段的開發(fā)商打折情況,房?jī)r(jià)堅(jiān)挺絕不降價(jià)的地段,說(shuō)明這個(gè)區(qū)位價(jià)值好,這個(gè)時(shí)候去找此地段的次新二手房,因?yàn)闃鞘邢滦卸址繕I(yè)主往往比開發(fā)商更容易被說(shuō)動(dòng),可以淘到筍盤。
這個(gè)時(shí)期對(duì)期房謹(jǐn)慎再謹(jǐn)慎,歷史上每到房?jī)r(jià)下行周期,卷著預(yù)售款逃跑的開發(fā)商比比皆是,這時(shí)候一定要選對(duì)有保障的品牌開發(fā)商,不然兩年之后你就是那個(gè)穿著白體恤,扛著維權(quán)大旗在售樓處門口從早喊到晚的苦逼業(yè)主了。
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