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| 呼吁盡快廢除土地使用權(quán)70年的規(guī)定 |
必須承認(rèn)，2016年11月發(fā)布的《中共中央、國務(wù)院關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度依法保護(hù)產(chǎn)權(quán)的意見》的文件，在中國市場經(jīng)濟(jì)進(jìn)程中的確是一個重大的事件。
文明始于財產(chǎn)權(quán)，始于對私有財產(chǎn)的尊重和保障
財產(chǎn)是公眾自我發(fā)展和尋求幸福的基礎(chǔ)，法律是否許可個人合法地追求財富，并對他們?nèi)〉玫呢敻惶峁┓杀Ｗo(hù)，這不僅僅對每一個個人意義重大，而且對社會的發(fā)展至關(guān)重要。看過去200年大國的興衰，幾乎都和產(chǎn)權(quán)的保護(hù)有關(guān)，凡是私人產(chǎn)權(quán)得到很好保護(hù)的國家，都能跨越發(fā)展的種種陷阱，而那些產(chǎn)權(quán)得不到保護(hù)的國家，要么發(fā)展滯后，要么陷入戰(zhàn)亂。
文件發(fā)布后，很多專家解讀說，不用擔(dān)心70年后個人住宅土地使用權(quán)到期后被政府收回的問題。甚至有人說，不用擔(dān)心續(xù)費的問題。我覺得，這樣的看法（目前）還是太樂觀了。如果70年的問題真的這么簡單，當(dāng)年《物權(quán)法》立法的時候早就解決了。
當(dāng)年《物權(quán)法》立法的時候，對于70年大限之后土地使用權(quán)如何處理，爭論就很大。在土地國有的情況下，土地使用權(quán)期滿之后是自動續(xù)展，還是無償收回，《物權(quán)法》最終作了一個妥協(xié)各方利益的考慮，《物權(quán)法》規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。”因為當(dāng)時關(guān)于是否無償續(xù)期，爭議很大，為了確保《物權(quán)法》早日出臺，就選擇了擱置爭議，模糊處理的立法技術(shù)。
但事實上，當(dāng)時占絕大多數(shù)的意見建議，土地使用權(quán)到期后只交象征性的費用自動續(xù)期。但是，今年4月溫州爆發(fā)的土地使用權(quán)到期后收取高額續(xù)費的報道，讓很多人感覺到了恐懼。但溫州的做法盡管可恨，后來以“辟謠”的方式平息了爭論，但其做法卻是有文件基礎(chǔ)的：
1990年國務(wù)院頒布的《國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》首次規(guī)定了“居住用地最高年限為70年”，而且還規(guī)定：“土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國家無償取得。土地使用者應(yīng)當(dāng)交還土地使用證，并依照規(guī)定辦理注銷登記”。
有人說，以后不用擔(dān)心收回，可是這個文件并沒有明確廢除，如何讓人不擔(dān)心？1993年的《城市房地產(chǎn)管理法》盡管在這個問題上有進(jìn)步，但依然規(guī)定：房產(chǎn)土地使用權(quán)到期，房產(chǎn)所有人必須提前一年申請續(xù)期，否則土地使用權(quán)將會由國家無償收回。所以，老百姓的擔(dān)心不是沒有理由的。
呼吁盡快廢除土地使用權(quán)70年的規(guī)定
筆者過去一再強(qiáng)調(diào)，住宅土地使用權(quán)到期后，高價續(xù)費，既違背天理，也和基本的法治精神背道而馳。如果承認(rèn)房子是有限的租期，那根本沒有任何理由期間還要征收什么房產(chǎn)稅；如果要征收房產(chǎn)稅，那就請把房子的“永久產(chǎn)權(quán)屬性”還給老百姓。既想把地高價賣(租)了，還想每年收房產(chǎn)稅，此種貪婪，曠世罕見。對于70年后的問題，必須遵照《物權(quán)法》關(guān)于“自動”續(xù)期，以及象征性收費的原則。在這個問題上，想無償收回，讓民眾的房子漂在空中，或者高價續(xù)期，再賣一次地皮，都是民眾無法接受，更是中國社會的穩(wěn)定所不允許的，如果以此來試探，甚至挑戰(zhàn)民意，那意味著突破了某種底線，后果不堪設(shè)想。
這一次，中央再以文件的形式提出要研究到期后的法律安排，形成穩(wěn)定的預(yù)期，揣摩文件精神，當(dāng)然應(yīng)該樂觀。但不能過于樂觀，要意識到這個問題非常敏感非常復(fù)雜，不是那么輕易的能夠解決。我最擔(dān)心的是，最終形成的法律安排盡管不再規(guī)定要無償收回，但估計要交一筆不小的費用續(xù)期。如果是這個結(jié)果，則仍然不是最理想的。我個人一直堅持。最好的辦法是廢除1990年國務(wù)院關(guān)于土地70年的相關(guān)規(guī)定，啟動《土地管理法》的修訂，并在土地管理法中將土地使用權(quán)的期限提高至100年或者199年，也就是實質(zhì)上的永久產(chǎn)權(quán)。這樣的好處是土地使用權(quán)如果有剩余年限，可以繼續(xù)買賣，打破政府壟斷土地市場的現(xiàn)狀，同時，真正能夠形成良好的預(yù)期，并為房產(chǎn)稅掃除障礙。
編者建議：
1、老房子辦法：
對于已經(jīng)取得各項手續(xù)和證的房子，70年內(nèi)絕無理由再征收房產(chǎn)稅；到期后，必須遵照《物權(quán)法》自動續(xù)期，以及象征性收費的原則~適當(dāng)征收房產(chǎn)稅，金額比例：市場土地出讓金/年限，不應(yīng)高于年度房產(chǎn)稅。原則是比開發(fā)商新拿地繳納的土地出讓金優(yōu)惠。
2、新房子辦法：
取消土地使用權(quán)70年的規(guī)定、也就取消了70年土地出讓金成本，而改為按年征收房地產(chǎn)稅。一次性交齊10年以上政府給予稅收優(yōu)惠，期間房產(chǎn)交易的，老業(yè)主繳納的房產(chǎn)稅新業(yè)主繼續(xù)有效。
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