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| 私募房地產(chǎn)投資基金在行動(dòng)！ |
私募房地產(chǎn)投資基金，是求錢若渴的房開商與難抑投資沖動(dòng)的資金方之間實(shí)現(xiàn)聯(lián)姻的最直接途徑，而新政對(duì)于市場(chǎng)的深刻影響，更加速了雙方開展合作的步伐；但充滿變數(shù)和難言明朗的市場(chǎng)前景，注定了房開商與基金的蜜月期不會(huì)持續(xù)太長(zhǎng)。
關(guān)鍵詞：私募投資、融資、 房地產(chǎn)
【 最后一根稻草 】
4月份以來，浙江民間融資的成本出現(xiàn)狂飆上漲，有當(dāng)?shù)負(fù)?dān)保投資機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人明確指出，目前房地產(chǎn)項(xiàng)目很難從當(dāng)?shù)啬玫藉X，除非愿意付出高額的成本——這一數(shù)額最高接近年息100%。
自從雙十新政面世，至今已兩月有余。當(dāng)市場(chǎng)還在孜孜以求的討論“房?jī)r(jià)究竟會(huì)不會(huì)下跌”的話題時(shí)，也許事關(guān)房地產(chǎn)
行業(yè)未來發(fā)展命脈的更重要問題已經(jīng)浮出水面——若要問現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)高層最關(guān)心的話題是什么，答案一定是融資。
信貸緊縮并非最近發(fā)生的新鮮事，早在去年年底，隨著各項(xiàng)稅費(fèi)減免優(yōu)惠政策一并退出和終止的，就是管理層授意下銀行系統(tǒng)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)寬松的流動(dòng)性輸送；與此同時(shí)，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，不僅IPO上市大門事實(shí)上關(guān)閉，通過公開市場(chǎng)再融資的審批門檻也在逐漸提高。
以銀行信貸為例，目前很多銀行已不再批準(zhǔn)土地儲(chǔ)備貸款，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款
的審批要求也愈發(fā)趨向嚴(yán)格：不但有開發(fā)商“連續(xù)三年盈利”硬性財(cái)務(wù)指標(biāo)，對(duì)貸款項(xiàng)目的審批要求也集中在城市中心地段等地價(jià)抗跌性較好的區(qū)域。這就實(shí)質(zhì)上把多數(shù)未開工新項(xiàng)目都擋在銀行門外。
同樣讓開發(fā)商們感到寒意逼人的，還有新政落地之后市場(chǎng)出現(xiàn)的停滯——房子賣不出去了。之前樓市火爆最直接的表現(xiàn)就是銷售景氣、量?jī)r(jià)齊升。隨著成交量跌入低谷，且短期內(nèi)看不到恢復(fù)增長(zhǎng)的勢(shì)頭，一切便發(fā)生了改變。
根據(jù)亞洲經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)中心（CEIC）提供的數(shù)據(jù)顯示：自房地產(chǎn)
新政出臺(tái)以來，一線核心城市商品房成交量已大幅度下滑。其中北京、上海、深圳成交量環(huán)比分別下滑53%、54%、8%，同比分別下滑57%、 68%、62%。基于當(dāng)前的住房需求仍將處于觀望階段，預(yù)計(jì)未來三、四個(gè)月成交量將繼續(xù)下降。
新政前房子不愁賣的行情，不僅僅是給開發(fā)商帶來了可觀的銷售回款，更重要的是為企業(yè)財(cái)務(wù)面提供了良好的現(xiàn)金正流入，這不僅令房地產(chǎn)項(xiàng)目在投資者眼中保持了高盈利和低風(fēng)險(xiǎn)的“優(yōu)等生”形象，也為開發(fā)商在尋求融資過程中壓低資金成本提供了充足的底氣。
根據(jù)記者測(cè)算的結(jié)果，目前A股市場(chǎng)上房地產(chǎn)行業(yè)板塊內(nèi)上市公司的未來一年內(nèi)預(yù)期市盈率僅為10倍，不僅低于過去10年來的平均值13.6倍，也趨近2008年股市最低點(diǎn)時(shí)的8.7倍。處于這般低位的市盈率體現(xiàn)了眼下房地產(chǎn)開發(fā)公司在市場(chǎng)上受到的冷遇，同時(shí)也意味著即使在不受大陸調(diào)控政策影響的香港市場(chǎng)上，內(nèi)房企業(yè)若想通過發(fā)債或股票增發(fā)進(jìn)行再融資，也難以募集到足夠的金額。
根據(jù)天則經(jīng)濟(jì)研究所調(diào)研的數(shù)據(jù)，四月份以來，浙江民間融資的成本出現(xiàn)狂飆上漲，有當(dāng)?shù)負(fù)?dān)保投資機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人明確指出，目前房地產(chǎn)項(xiàng)目很難從當(dāng)?shù)啬玫藉X，除非愿意付出高額的成本——這一數(shù)額最高接近年息100%。據(jù)介紹，在目前的經(jīng)濟(jì)背景下，愿意承擔(dān)如此高息的企業(yè)，基本只有從事房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的公司，其中尤以浙江背景企業(yè)在中西部地區(qū)開發(fā)的項(xiàng)目資金需求量最大。
如此高昂的資金成本恐怕會(huì)讓不少房開商望而卻步。在一、二線城市或省會(huì)城市，通過“招拍掛”程序獲得的土地的成本約占到項(xiàng)目總成本的40%以上，部分地區(qū)和項(xiàng)目甚至超過50%。同時(shí)，考慮到當(dāng)前二級(jí)市場(chǎng)的承受能力，目前多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤(rùn)能夠承受的融資成本上限至多為25%。因此，我們也很容易理解為何目前許多房開商做出了延遲開工的選擇，目的即是避免在各方面條件均不利的情況下進(jìn)入市場(chǎng)而被迫承擔(dān)的過高風(fēng)險(xiǎn)。
【 等米下炊 】
僅2009年第四季度和2010年第一季度內(nèi)，全國(guó)新開工面積將達(dá)到6.6億平方米，這已經(jīng)超過了2008年全年的水平。如此巨大的開工量，同樣還意味著整個(gè)行業(yè)對(duì)于資金的需求將大大增加。
根據(jù)2010年年初發(fā)布的《2009年中國(guó)及主要城市土地市場(chǎng)監(jiān)測(cè)報(bào)告》顯示：2009年全國(guó)60個(gè)重點(diǎn)城市共推出住宅類用地面積22334萬平方米，同比增加39%；其中成交的土地面積達(dá)到18755萬平方米，同比增加83%；各項(xiàng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)一舉超過房地產(chǎn)市場(chǎng)在2007年達(dá)到的行情高點(diǎn)。
隨著中央各部委嚴(yán)厲打擊囤地的政策逐步落實(shí)，這都意味著近兩年內(nèi)，房地產(chǎn)新開工面積將達(dá)到一個(gè)驚人的總量。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng)、中國(guó)銀行業(yè)協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松博士的預(yù)計(jì)，僅2009年第四季度和2010年第一季度內(nèi)，全國(guó)新開工面積將達(dá)到6.6億平方米，這已經(jīng)超過了2008年全年的水平。
如此巨大的開工量，同樣還意味著整個(gè)行業(yè)對(duì)于資金的需求將大大增加。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露的數(shù)據(jù)來看，今年一季度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共籌資16250億元，其中，國(guó)內(nèi)開發(fā)貸款3674億元，個(gè)人按揭貸款2193億元。一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)貸款占當(dāng)年新增貸款總額的10％-11％，而今年全年的貸款新增規(guī)模要從9.5萬億元減到7.5萬億元，加之房地產(chǎn)貸款的集中度正在提高，這意味著抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱的房地產(chǎn)公司融資需求將更為強(qiáng)烈。
因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的資金彈性明顯小于其他行業(yè)，一旦項(xiàng)目開工建設(shè)，就必須保證后續(xù)資金到位，而大部分房地產(chǎn)公司都是按年度做開發(fā)貸款，在政策變化面前常措手不及。由于市場(chǎng)對(duì)資金的需求愈發(fā)強(qiáng)烈，越來越多嗅覺敏銳的投資人和專業(yè)投資人士亦聞風(fēng)而動(dòng)，一大批房地產(chǎn)私募投資基金正是在這樣的市場(chǎng)背景下應(yīng)運(yùn)而生。
【 遍地開花的私募基金 】
開發(fā)商要將新業(yè)務(wù)和傳統(tǒng)業(yè)務(wù)分開，否則難免利益沖突，如果前期成立的基金都投給開發(fā)商自己的項(xiàng)目，以后基金再融資就會(huì)有困難。
目前市場(chǎng)上眾多的房地產(chǎn)投資基金，其實(shí)有著不同的身世背景。而出身的不同，也決定了其投資方向、進(jìn)退策略等均有不同，差異化競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)明顯。
第一類是以金融投資機(jī)構(gòu)為主要發(fā)起者的戰(zhàn)略型投資基金。目前，包括高盛、摩根士丹利、瑞銀集團(tuán)、德意志銀行等各大國(guó)際投行在國(guó)內(nèi)均有這類項(xiàng)目正在運(yùn)作。此外，鼎暉投資、中信資本等PE目前也已經(jīng)或有意涉足該領(lǐng)域。
外資投行在國(guó)內(nèi)設(shè)立房地產(chǎn)投資基金，其實(shí)由來已久。早在2003年前后，高盛、摩根士丹利便已“春江水暖鴨先知”，率先在國(guó)內(nèi)成立類似基金，募資額均在10億美元左右。其主要投資物業(yè)為大型寫字樓或綜合體商業(yè)項(xiàng)目的整體開發(fā)或收購(gòu)，限于政策及其對(duì)中國(guó)市場(chǎng)的認(rèn)知，這類基金主要的投資活動(dòng)一般僅在北京、上海等一線城市展開，并由外方管理團(tuán)隊(duì)獨(dú)立運(yùn)作。隨著國(guó)內(nèi)PE加入，未來二三線城市的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目也有望迎來這類資金的注入。
北京銀信投資有限公司董事長(zhǎng)張民耕、陽光壹佰董事長(zhǎng)易小迪、復(fù)地集團(tuán)董事長(zhǎng)范偉、富匯投資管理有限公司曾軍、全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)委托喜神資產(chǎn)管理公司五家專業(yè)機(jī)構(gòu)聯(lián)合發(fā)起設(shè)立的私募投資基金管理公司——盛世神州房地產(chǎn)投資基金管理（北京）有限公司，就屬于后者，其關(guān)注的重點(diǎn)地域?yàn)榄h(huán)渤海區(qū)域、長(zhǎng)三角區(qū)域，以及經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)與房地產(chǎn)健康快速發(fā)展的省會(huì)城市。
第二類房地產(chǎn)私募投資基金，為大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為主要發(fā)起人及募資設(shè)立。中國(guó)海外、華潤(rùn)地產(chǎn)、金地集團(tuán)等，均已試水房地產(chǎn)私募投資基金。有業(yè)內(nèi)人士分析開發(fā)商這一風(fēng)潮的動(dòng)機(jī)時(shí)指出：銀行信貸門檻的提高，正是驅(qū)使這些大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集團(tuán)設(shè)立房地產(chǎn)投資基金的主要推動(dòng)力；集團(tuán)方往往寄希望于通過基金募資的形式、給自身旗下位非中心城市尋求資金支持。因此，從形式上看，房地產(chǎn)投資基金比較傾向?yàn)槭薪寂c二、三線城市地產(chǎn)項(xiàng)目提供融資，正好彌補(bǔ)銀行開發(fā)貸款收緊留下的資金缺口。
3月17日，中國(guó)海外發(fā)布公告，公司將與工銀國(guó)際投資管理公司成立規(guī)模約為2.5億美元至5億美元的房地產(chǎn)基金，主要用于投資中海地產(chǎn)集團(tuán)的住宅物業(yè)。首期募集資金將不低于2.5億美元。其中，中海及中海發(fā)展附屬公司共同出資1.2億美元，工銀國(guó)際投資管理公司亦出資1.2億美元，共贏公司出資 1000萬美元。
4月初，金地集團(tuán)（600383.SH）與瑞銀環(huán)球資產(chǎn)管理集團(tuán)合作發(fā)起的房地產(chǎn)基金首期募集完成，募集簽約金額約1億美元，主要投資國(guó)內(nèi)住宅開發(fā)項(xiàng)目。五家投資者分別來自歐洲、中東和亞洲，其管理團(tuán)隊(duì)由金地與瑞銀共同組成。金地計(jì)劃三年內(nèi)在國(guó)內(nèi)成立由金地獨(dú)立募集和管理的人民幣房地產(chǎn)基金，并力爭(zhēng)基金融資額占公司投資總額的20％左右。
作為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)私募基金的先行者——復(fù)星集團(tuán)，目前也有意通過加大對(duì)旗下基金和投資業(yè)務(wù)的投入，一方面用于支持子公司證大地產(chǎn)在上海的發(fā)展，另一方面復(fù)制其一線城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，以投資為主導(dǎo)，進(jìn)而將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)向全國(guó)二三線城市拓展。
仲量聯(lián)行的一位分析員表示：中國(guó)房地產(chǎn)政策多變，經(jīng)歷了數(shù)次市場(chǎng)起伏的企業(yè)逐漸認(rèn)識(shí)到穩(wěn)定而多元化融資渠道的重要性，因此紛紛將目光投向了私募基金領(lǐng)域。
戴德梁行中國(guó)業(yè)務(wù)投資主管葉國(guó)平認(rèn)為，開發(fā)商成立房地產(chǎn)基金，不可僅僅為了融資，而應(yīng)當(dāng)要做新業(yè)務(wù)。投行或PE在商業(yè)地產(chǎn)投資方面更有經(jīng)驗(yàn)，但開發(fā)商更擅長(zhǎng)投資住宅項(xiàng)目。葉國(guó)平建議開發(fā)商要將新業(yè)務(wù)和傳統(tǒng)業(yè)務(wù)分開，否則難免利益沖突，如果前期成立的基金都投給開發(fā)商自己的項(xiàng)目，以后基金再融資就會(huì)有困難。
新加坡嘉德置地集團(tuán)與其旗下的凱德置地（中國(guó)）投資有限公司（下稱“凱德置地”）在這方面的互動(dòng)堪稱楷模。目前嘉德置地集團(tuán)旗下有8只私募基金和2只REITS與中國(guó)境內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)有關(guān)，其中私募基金總規(guī)模接近40億美元，支持范圍涵蓋住宅、綜合商業(yè)、工業(yè)區(qū)辦公樓、商場(chǎng)和服務(wù)式公寓。同時(shí)各基金之間均賦以明確的職能分工，如凱德中國(guó)住宅基金僅投資于住宅項(xiàng)目；而凱德置地開發(fā)運(yùn)營(yíng)的來福士廣場(chǎng)，則采用了來福士基金與嘉德商業(yè)地產(chǎn)基金共同注資的模式，其中基金出資占到項(xiàng)目權(quán)重的20%－50%。基金的資金來源，則是嘉德集團(tuán)借助新加坡主權(quán)投資基金的良好客戶網(wǎng)絡(luò)，在亞太、歐美和中東等國(guó)家和地區(qū)募集。
【 是救世主，還是“門口的野蠻人”？ 】
房地產(chǎn)私募投資基金可能會(huì)在合同條款中做出苛刻的規(guī)定，一旦還款不暢或是項(xiàng)目進(jìn)展出現(xiàn)滯后，基金往往會(huì)要求一定的對(duì)價(jià)補(bǔ)償——也許是懲罰性利息，更有可能是強(qiáng)制股權(quán)出讓。
對(duì)于多數(shù)項(xiàng)目位于二三線城市、既缺乏品牌、又同樣求錢若渴的中小房開商而言，上述兩種類型的投資基金難免可望而不可及，但在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，旺盛的市場(chǎng)需求必然催生相應(yīng)的供給，目前還有一類房地產(chǎn)投資基金正在悄無聲息間蓬勃生長(zhǎng)。這類投資基金以民間投資者或中小型企業(yè)為主要發(fā)起人和管理者，募集資金數(shù)量不一，從數(shù)億元到數(shù)十億元不等，其資金總額來源十分多樣化。
這類基金往往投資風(fēng)格激進(jìn)而靈活，從股權(quán)投資、過橋貸款，到合作開發(fā)，均有所涉獵。它們還往往與當(dāng)?shù)劂y行或信托公司建立了良好的合作關(guān)系，從而實(shí)現(xiàn)深度資源整合，提供結(jié)構(gòu)化的融資解決方案。加上資金總量小，對(duì)于意向融資額在1億元以下的小項(xiàng)目，甚至可以做到數(shù)日內(nèi)資金即到位，迅速推動(dòng)項(xiàng)目開工建設(shè)。
選擇房地產(chǎn)投資基金的好處是顯而易見的。首先，這也許是對(duì)于很多位于二三線城市的中小開發(fā)商而言市場(chǎng)上除了私人借貸外唯一能夠融入資金的途徑。其次，相對(duì)于地下錢莊，它提供的資金成本要“合理”得多——月息2-3%或年回報(bào)率25%-30%，融資期限也很靈活。第三，相對(duì)于銀行信貸甚至是通過信托項(xiàng)目募集資金而言，它的門檻也不高，不少“四證”不全的項(xiàng)目它們也愿意做。第四，提供了多樣化的合作模式：開發(fā)商既可選擇通過基金拆入過橋資金待項(xiàng)目達(dá)到一定條件后再轉(zhuǎn)投銀行或信托渠道，也可選擇和基金合作開發(fā)，在讓渡一定股權(quán)和利潤(rùn)的同時(shí)，也起到分散風(fēng)險(xiǎn)的目的。
那么，房地產(chǎn)投資基金就是眾多求錢若渴的開發(fā)商的天使嗎？
答案顯然是否定的。作為企業(yè)，房地產(chǎn)私募投資基金與其他市場(chǎng)化運(yùn)作的公司一樣，同樣以追求利潤(rùn)為目標(biāo)。雖然其參與的行業(yè)的特點(diǎn)決定了其“風(fēng)險(xiǎn)偏好型”的業(yè)務(wù)運(yùn)作模式，但作為經(jīng)驗(yàn)豐富的投資者和基金管理層，他們同樣也設(shè)置了諸多手段來限制開發(fā)商的行為，防范風(fēng)險(xiǎn)。
其一，房地產(chǎn)私募投資基金可能會(huì)在合同條款中做出苛刻的規(guī)定，一旦還款不暢或是項(xiàng)目進(jìn)展出現(xiàn)滯后，基金往往會(huì)要求一定的對(duì)價(jià)補(bǔ)償——也許是懲罰性利息，更有可能是強(qiáng)制股權(quán)出讓。這類條款，與投行善于玩弄的“對(duì)賭協(xié)議”有類似之處。前日恒大地產(chǎn)身上發(fā)生的 “先公布降價(jià)促銷后又匆忙否認(rèn)”一幕，其實(shí)背后正是有機(jī)構(gòu)投資者在其上市之處與恒大簽訂的“股價(jià)不達(dá)標(biāo)恒大需支付懲罰性賠款”這一“隱形緊箍咒”在發(fā)揮作用。
可見，強(qiáng)勢(shì)如恒大者在投資機(jī)構(gòu)面前尚且左支右絀，一般的中小型房開商，相較之下在資本運(yùn)作方面更是處于下風(fēng)，更何況市場(chǎng)行情如此，不得不有求于人，若基金果真發(fā)難，開發(fā)商除了本地資源尚可仰仗依賴外，恐怕將疲于應(yīng)付可能的司法訴訟。
其二，無論是信托公司還是房地產(chǎn)私募基金，一般均要求將項(xiàng)目公司股權(quán)100%質(zhì)押過戶于注資方名下，同時(shí)會(huì)派出風(fēng)險(xiǎn)控制專員和財(cái)務(wù)監(jiān)管人員進(jìn)駐項(xiàng)目，監(jiān)管資金使用方向。這些舉措，雖然對(duì)于投資方而言乃控制風(fēng)險(xiǎn)的必要舉措，但對(duì)于習(xí)慣于在資金上左右騰挪、長(zhǎng)袖善舞的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)發(fā)展而言，卻可能是致命的枷鎖。
某西部省會(huì)城市的開發(fā)商老總茍先生在向記者介紹他們公司跟基金合作的狀況時(shí)表示出了些許無奈和遺憾：“（基金方）不讓把錢拿走，就圈死了在這一個(gè)項(xiàng)目里……看到了其他好的拿地機(jī)會(huì)，我們也只能望洋興嘆。”
“等這個(gè)項(xiàng)目做完了，近期我也不打算做開發(fā)了，拿錢投資這樣的基金，或者干脆自己和朋友做一個(gè)，收益不錯(cuò)還省事。”茍先生最后這樣總結(jié)道。 安家 胡堃
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| [本貼被作者本人于2010/8/5 14:15:39編輯過] |
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