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| 中國難以將房價保持在合理價位！ |
2月27日，中國國務(wù)院總理溫家寶在做客新華網(wǎng)與網(wǎng)友在線交流時表示，運用法律和經(jīng)濟的手段，本屆政府在任期內(nèi)能使房價保持在一個合理的價位。記得去年12月27日，溫家寶總理在接受新華社專訪時也曾表示，只要政府有決心，使中國的房地產(chǎn)有一個穩(wěn)定發(fā)展的局面，是可以做到的。
2006年以來，中國房地產(chǎn)調(diào)控一直以穩(wěn)定房價為主要目標(biāo)，即使在2009年底使用了“遏制“的表述，但也是要遏制部分城市的房價過快上漲。相比而言，這次溫家寶總理提出的要使房價保持在合理價位的目標(biāo)無疑是一種進步。特別是兩個月的時間，溫家寶總理表了兩次決心，公眾似乎有理由為之一振。但是，導(dǎo)致過往房地產(chǎn)調(diào)控“屢調(diào)屢敗”的因素在短時間內(nèi)還很難徹底根除，即使2010年貨幣政策會出現(xiàn)適度緊縮，中國政府也難以使房價保持在合理價位。
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首先，究竟什么是房價的合理價位？即使學(xué)術(shù)界通常用房價收入比和租售比等指標(biāo)來評估房價是否正常，但由于數(shù)據(jù)采集和計算方法等差異，不同研究機構(gòu)計算出來的結(jié)果是千差萬別，難以進行國際比較，這導(dǎo)致僅從定量的角度很難判斷房價是否合理，或者說房價是否合理存在很大的自由解釋空間。
以房價收入比為例，其通過計算住房價格與居民年收入之比來衡量居民購買住房的能力。雖然定義很簡單，但如何計算涉及到很多問題。比如，計算住房價格時要確定以何種類型的住宅作為標(biāo)的物，是別墅還是兩居室或三居室？是新房還是二手房？而且，在計算時是用容易受異常數(shù)據(jù)影響的平均值，還是用相對精確但統(tǒng)計成本較高的中位值。對于居民年收入的計算也是如此，是用個人收入還是用家庭收入？是工資收入還是全部收入？是本地居民收入還是要考慮到居住外地但卻在本地購房的人的收入？
按照世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)，房價收入比似乎在3-6之間比較合理，但由于不同的數(shù)據(jù)采集和計算方法導(dǎo)致結(jié)果大相徑庭，這時橫向的國際比較其意義并不大。如果采用統(tǒng)一的方法，縱向的比較還有些意義，例如，如果房價收入比加速上升，則可能意味著房價正在偏離合理的價位，但具體偏離多少仍然很難確定。
其次，房地產(chǎn)作為一種投資品，同股票一樣，市場并不總是有效的，非理性行為的存在使其價格很難保持在所謂合理價位，很容易出現(xiàn)暴漲暴跌的輪回。
目前的中國房地產(chǎn)市場類似于剛剛起步時的中國股市，是有政府隱性擔(dān)保的“政策市”，只許上漲不許暴跌。雖然房價長期上漲背后有經(jīng)濟高速增長和城市化進程作為支撐，但長期上漲并不意味著短期不進行正常調(diào)整，而政府對于房地產(chǎn)市場的過分溺愛無疑加劇了人們的非理性行為，把房價上漲當(dāng)成了不可破滅的神話。
這是一個危險的信號，如果房地產(chǎn)市場上漲過快，導(dǎo)致未來出現(xiàn)劇烈的調(diào)整，雖然政府通過救市可以避免房地產(chǎn)市場整體的崩潰，但無疑會讓部分投機者和高位入市的自住購房者遭到重創(chuàng)，對于銀行體系也將是一次考驗。
最后，市場是千變?nèi)f化的，存在就是合理，即使中央政府有良好的主觀愿望，即使建立了房價是否正常的評估體系，也很難將房價保持在所謂合理價位。對于政府而言，與其關(guān)注價格是否合理，不如關(guān)注影響價格的制度土壤是否合理。
一方面，中央和地方財政的關(guān)系短期內(nèi)很難理順，地方政府在收入有限的情況下還會依賴土地財政，特別是在2010年信貸將逐步緊縮的背景下，地方政府的融資渠道受到很大的限制，為了補充財源還會扶持房地產(chǎn)，或者通過區(qū)域性的金融和稅收等優(yōu)惠政策直接扶持，或者通過游說中央政府間接扶持。
另一方面，雖然對于中低收入群體來說，房價遠遠超出了其購買力，但對于高收入階層來說，房價似乎還不夠高，這背后是收入分配的不合理。如果收入分配難以在短期內(nèi)解決，那么這種“朱門酒肉臭，路有凍死骨”的現(xiàn)象就還會持續(xù)一段時間。在本屆政府任期內(nèi)，即使房價出現(xiàn)了暫時性調(diào)整，也可能只是曇花一現(xiàn)。
本文作者崔宇 |
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