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        主題:德國房價十年不漲 中國該從中學(xué)習(xí)什么? 2010/2/13 14:32:36  
         牛人
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      德國房價十年不漲 中國該從中學(xué)習(xí)什么?
           【德國房價十年不漲,其住房保障制度正好是我們學(xué)習(xí)的最佳對象,放棄房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的定位,把住房保障作為房地產(chǎn)政策制定的最重要目標(biāo)之一,以民生為導(dǎo)向,才能真正實現(xiàn)平抑高房價】。
          
          
           網(wǎng)易房產(chǎn)2月10日訊 最近一段時間,關(guān)于保障房的新聞絡(luò)繹不絕,在1月中出臺的“國11條”中,加大各類保障房供應(yīng)量再次成為政府平抑房價的重要措施,最近更傳出住房保障法起草工作于近日啟動,各級政府如對住房保障不力,將被追究法律責(zé)任。一時間,保障房再度成為老百姓熱議的話題。
          
           回顧過往幾年,“加大保障房建設(shè)”的類似字眼幾乎每年都出現(xiàn)在政府的工作報告里, 2007年國務(wù)院出臺的《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》,便強調(diào)加大廉租房建設(shè)力度與完善經(jīng)適房住房制度,2008年末的9000億元保障房安居工程投資更是引來市場的高度關(guān)注,有專家更預(yù)計對商品房市場造成嚴(yán)重沖擊。
          
           但實際上,從2000年開始,保障房建設(shè)日益被邊緣化。有數(shù)據(jù)顯示,自從1998年房改后,除了1998年與1999年經(jīng)適房投資占住宅投資總額的比重呈上升外,從2000年開始經(jīng)適房投資比例便一路下挫。更具諷刺意義的是,在9000億元保障房安居工程出臺,2009年截至8月底,地方保障性住房建設(shè)投資完成率僅為23.6%,與之相對,2009年國內(nèi)房價創(chuàng)出歷史新高,但是保障房建設(shè)不力,地方政府消極怠工,使得中央意圖通過加大保障房建設(shè)平抑房價再次成了一紙空話。
          
           【德國房價十年不漲之謎】
          
           為何國內(nèi)保障房建設(shè)陷入了“越喊越消極”的怪圈?與世界上住房保障做得出色的國家相比,我國經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重依賴房地產(chǎn)作為國家“支柱產(chǎn)業(yè)”正是最大弊端。以德國為例,德國憲法明確規(guī)定德國是一個高福利國家,與醫(yī)療、教育等一樣,保障居民住房是聯(lián)邦政府首要的政策目標(biāo)之一,不把住宅建設(shè)作為經(jīng)濟(jì)增長的"支柱產(chǎn)業(yè)"。
          
           正因如此,德國政府住房保障制度向低收入家庭傾斜,如在柏林,單身居民年收入低于1.7萬歐元(約16萬元人民幣)、兩口之家年收入低于2.5萬歐元(約23.5萬元人民幣)的德國公民,都可以申請“福利住房”,德國政府是以低于成本的租金供應(yīng)給低收入居民的。據(jù)悉,德國政府目前已建成使用的“福利住房”已超過1000萬套,占到全德家庭總數(shù)的41%以上。
          
           除此之外,德國還規(guī)定自有自用的住宅不需要交納不動產(chǎn)稅,只交納宅基地的土地稅。用于出售的房地產(chǎn)首先要繳納評估價值1%-1.5%的不動產(chǎn)稅,房屋買賣還要交3.5%的交易稅。如果通過買賣獲得盈利,還要交15%的差價盈利稅。德國法律還規(guī)定,對于房價、房租超高乃至暴利者要承擔(dān)刑事責(zé)任。
          
           正是得益于強大的住房保障體系以及民生為導(dǎo)向的房地產(chǎn)政策,德國各級政府都不敢通過抬高地價和房價來增加稅收,德國民眾購房意欲也不強,德國房價十年來幾乎沒有漲過.
          
           【放棄房地產(chǎn)“支柱產(chǎn)業(yè)”是關(guān)鍵】
          
           隨著2003年國務(wù)院“18號文”的頒布,國家對房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)做了肯定,國內(nèi)房價也正式開進(jìn)了“快車道”,房地產(chǎn)也被視為拉動經(jīng)濟(jì)增長的核心支柱產(chǎn)業(yè)。
          
           但與此同時,在房價飆升的背后,老百姓居住問題日益惡化,富裕階層通過炒房獲取暴利,大部分中低收入階層要么為房子“背負(fù)”二三十年的債務(wù),要么只能對高房價望而輕嘆。對此,知名評論人葉檀的觀點可謂一針見血,“只有一個辦法能夠讓你住上房子,就是迅速地讓自己變成赤貧階層,申請保障性住房。”
          
           正因如此,房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的定位到了需要改變的時候,高房價不僅透支了老百姓幾十年的消費力,造成內(nèi)需一直不振,同時也削弱了中國的國際競爭能力,阻礙了科技創(chuàng)新、制度創(chuàng)新。從歷史經(jīng)驗看,沒有一個國家依靠房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟(jì)增長獲得好下場,上世紀(jì)日本泡沫經(jīng)濟(jì)的破滅、本世界美國次貸危機(jī)正好給我們上了生動的一課。
          
           德國的住房保障制度,正好是我們學(xué)習(xí)的最佳對象,放棄房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的定位,把住房保障作為房地產(chǎn)政策制定的最重要目標(biāo)之一,以民生為導(dǎo)向,才能真正實現(xiàn)平抑高房價。(記者:區(qū)家彥)
          
          
      2010/2/13 14:32:36
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      德國房價
           新華網(wǎng)柏林3月17日電(記者 郇公弟)前些天,記者與一名在德國某房地產(chǎn)銀行工作的華人朋友聊天,他提出一個問題:“德國房價為什么10年不漲?”為此,我專門請教了在德國普華永道會計師事務(wù)所工作的德國朋友艾佛納先生。
          
           艾佛納以德國人獨有的嚴(yán)謹(jǐn)邏輯和分析師的專業(yè)眼光,回答說:“對未來房價走勢
           的判斷影響了人們的購房決策。無論是從長期、中期還是短期來看,我認(rèn)為德國的房價都不會大漲。我近期不會買房,大多數(shù)人可能像我一樣,覺得還沒必要買房。”
          
           1977年至今,德國平均房價僅上漲60%,而同期個人收入已增長3倍;過去10年里,德國物價平均每年漲幅2%,而房價每年上漲1%,扣除物價因素,德國房價實際上在以每年1%的速度縮水。
          
           德國普通住宅每平方米均價在1000歐元到2000歐元(如柏林為1700歐元左右)之間,目前德國家庭的住房自有率僅有42%,德國人為什么不搶著買房呢?
          
           今年38歲的艾佛納已是公司中層經(jīng)理,收入不菲,但他仍租住著柏林市區(qū)的房子。他分析說,“長期來看房價上漲潛力有限,德國房屋已供需平衡,人口老齡化、人口減少等因素更降低了對住房的需求。中期來看,德國的儲蓄房貸和商業(yè)房貸都實行固定利率制,基本消除了金融市場動蕩對房價的影響,德國房價一般不會大漲大跌。短期來看,德國租房市場發(fā)達(dá),有穩(wěn)定的房子可以租住,何必著急買房子呢?40歲前不買房在德國很正常。”
          
           他的話確實點出了德國房價不漲反跌的內(nèi)在原因。第一,供求平衡仍然是穩(wěn)定房價的硬道理。德國目前有8200萬人口,而住房總數(shù)約4000萬套,完全滿足了每個家庭一套住房。另外,德國每年有25萬套新公寓竣工,聯(lián)邦、州和地方政府手中擁有公房約300萬套,都在很大程度上平抑了房價。德國人口出生率連年下降,預(yù)計到2050年德國人口將比目前減少10%,80歲以上老齡人群也將大大增加,這都為德國房地產(chǎn)市場未來發(fā)展蒙上了陰影。
          
           第二,德國特有的住房金融模式和房貸固定利率機(jī)制,為穩(wěn)定房價提供了制度保障。德國實行獨特的“先存后貸”合同儲蓄模式。這約占房貸總額一半左右,另外30%的住房貸款來自于商業(yè)貸款,其余則來自家庭儲蓄。德國所有房貸都實行固定利率制,儲蓄房貸利率低于市場利率且固定不變,抵押貸款固定利率期限平均為11年半。這種長期的房貸利率周期,幾乎可以抗衡任何金融市場的波動,對房貸市場起著穩(wěn)定器作用。
          
           第三,德國發(fā)達(dá)的房屋租賃市場,也成為房價穩(wěn)定的“定海神針”。德國自有住房率為42%,租賃住房率卻達(dá)到58%,特別是年輕人中77%是“租房族”。這主要得益于政府鼓勵修建租住房屋、保護(hù)房客權(quán)益等一系列政策。與房屋出售價格一樣,德國政府對房租水平也進(jìn)行了嚴(yán)格限定,由市政部門、房東與房客協(xié)會、房屋租賃介紹所等機(jī)構(gòu),共同制定該地區(qū)不同房屋類型“房租合理價格表”。如房東的房租超過“合理房租”20%,就構(gòu)成違法行為;超過50%就構(gòu)成犯罪行為,如不及時更正房東將面臨高額罰款甚至牢獄之災(zāi)。
          
           對于艾佛納的回答,我的那名華人朋友也深表贊同。艾佛納表示,德國憲法明確規(guī)定“德國是一個高福利國家”,與醫(yī)療、教育一樣,保障居民住房是聯(lián)邦政府首要政策目標(biāo)之一,這也是德國所有房地產(chǎn)政策的核心出發(fā)點。因此,地方政府不敢通過抬高地價和房價來增加稅收。
          
           【我估計,德國沒有戶口規(guī)定吧?沒有房子就落不下戶口,孩子就上不了學(xué)……】
      2010/2/13 15:04:43
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