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| 北京樓市迎瘋狂一日 央企三次刷新地王紀(jì)錄 |
連兵器集團(tuán)、中煙這樣的“國(guó)企”都挺進(jìn)房地產(chǎn)，至少說明：
1、不僅所謂的4萬億（其實(shí)遠(yuǎn)不止）很多都流進(jìn)房地產(chǎn)，甚至連國(guó)防預(yù)算費(fèi)用很多也進(jìn)了房地產(chǎn)！
2、除了泡沫嚴(yán)重的房地產(chǎn)利潤(rùn)相當(dāng)?shù)目捎^外。
3、除壟斷外大部分企業(yè)的主業(yè)并不怎么地，可以說舉步維艱，經(jīng)營(yíng)環(huán)境惡化，企業(yè)很少心思在主業(yè)上進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理市場(chǎng)創(chuàng)新等方面專心下功夫，都爭(zhēng)著追逐眼前的暴利。中小企業(yè)不能與壟斷企業(yè)進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，在融資等方面困難重重，更是生存堪憂！中國(guó)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)性、健康程度讓人擔(dān)憂！
3、比起壟斷大鱷，任志強(qiáng)嘴巴雖然大點(diǎn)但絕對(duì)還是有理性和良知的，他也害怕出格太狠了被和諧！而壟斷大鱷用的可是百姓的錢，虧了也不用自己掏腰包，抬高房?jī)r(jià)也不怕被批斗！
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道3月16日訊
《兩會(huì)落幕第二天，北京地產(chǎn)業(yè)迎來瘋狂一日》
3月15日，屢遭兩會(huì)代表圍攻的地產(chǎn)業(yè)界，再度出現(xiàn)令人瞠目的一幕：從早到晚，從城內(nèi)到城外，“廝殺”在北京市土地交易大廳的房地產(chǎn)界諸侯，一次又一次刷新了北京的地王記錄。
這一天，北京市土地儲(chǔ)備中心成交了6塊地，共97.8萬平方米，“吸金”143.5億，平均樓面價(jià)超過1.6萬元/平方米。15號(hào)單日的土地成交量，超過此前一個(gè)月的土地市場(chǎng)成交量總和。
依然是央企兇猛。
在這些瘋狂搏殺的地產(chǎn)大鱷中，有保利地產(chǎn)、金融街控股、中國(guó)煙草等，不過最兇悍的還是央企背景的中信地產(chǎn)和遠(yuǎn)洋地產(chǎn)，它們分別以52.4億、40.8億的總價(jià)吞下了自己屬意的那塊地。
就連制造軍火的中國(guó)兵器集團(tuán)也充分顯示了它在土地交易廳里的殺傷力。它旗下的世博宏業(yè)在大戰(zhàn)60個(gè)回合后，拿下了一塊樓面價(jià)將近3萬元/平方米的地塊。
還有更多的地產(chǎn)商鎩羽而歸，其中就包括確信房?jī)r(jià)仍將上漲的任志強(qiáng)(博客)旗下華遠(yuǎn)地產(chǎn)。在這天中午時(shí)分，他已經(jīng)無奈地認(rèn)輸，并稱在這個(gè)“憑膽量”的市場(chǎng)中，只能承認(rèn)自己的無能和失敗，“將把華遠(yuǎn)的重心轉(zhuǎn)移到二三線城市中”。
SOHO中國(guó)董事局主席潘石屹(博客)似乎早就預(yù)料到了這個(gè)結(jié)果，早在拍賣之前，潘石屹就勸告任志強(qiáng)，“你們這是花錢買丟人。”
事實(shí)確實(shí)如此。
一日“絞殺”
拍賣從早晨九點(diǎn)半開始。
首先露面的是北京市朝陽區(qū)崔各莊鄉(xiāng)大望京村環(huán)境整治土地儲(chǔ)備項(xiàng)目1號(hào)地，在84輪激烈的競(jìng)價(jià)后，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)旗下的北京遠(yuǎn)豪置業(yè)有限公司以40.8億的總價(jià)收入囊中，折合樓面地價(jià)27529元/平方米，成為2010年北京土地市場(chǎng)上首個(gè)單價(jià)地王。
此后不久，SOHO中國(guó)的公關(guān)部向媒體轉(zhuǎn)發(fā)了任志強(qiáng)、潘石屹針對(duì)大望京村1號(hào)地競(jìng)拍的對(duì)話。
對(duì)話中，潘石屹用原生態(tài)語言說：“北京新的地王誕生了！房?jī)r(jià)馬上會(huì)推高。這是過去幾年的經(jīng)驗(yàn)，2009年每次地王出現(xiàn)，把房?jī)r(jià)推高一大節(jié)。又一個(gè)地王出現(xiàn)，又把房?jī)r(jià)推高一大節(jié)。但從沒有過在五環(huán)邊上土地樓面價(jià)達(dá)到2.75萬元/平方米，這樣離奇的地王出現(xiàn)。我們看看房?jī)r(jià)在市場(chǎng)的反應(yīng)吧”。
任志強(qiáng)的回應(yīng)別有滋味在心頭：他在微博中寫道，“聰明的北京市政府有效的將土地招標(biāo)工作推到兩會(huì)后，勇敢的再創(chuàng)天價(jià)地新記錄。四環(huán)之外的望京高達(dá)29000多元的樓面地價(jià)，成功的再一次推高城市整體的樓價(jià)水平，北京又為全國(guó)樓價(jià)上漲做出證明和榜樣”。
但這只是這一天的開端。
此后不久，消息傳來，中信地產(chǎn)以52.4億元的總價(jià)，成功擊敗保利、金融街以及中國(guó)煙草等其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，奪得大興區(qū)亦莊住宅及商業(yè)項(xiàng)目（X1-1B）地塊，成為2010年北京首個(gè)總價(jià)地王。
據(jù)了解，該項(xiàng)目位于北京五環(huán)外的亦莊板塊。地塊起始價(jià)已達(dá)到25.75億元，并在開拍前共計(jì)收到11份報(bào)價(jià)，市場(chǎng)關(guān)注度極高。根據(jù)規(guī)劃，該項(xiàng)目中包含10萬平方米的限價(jià)房工程，其余部分折合樓面價(jià)將超過1.7萬/平方米。
下午三場(chǎng)拍賣中，昌平區(qū)兩塊地，競(jìng)拍不到十輪結(jié)束，分別由金隅集團(tuán)以6.2億拿下昌平區(qū)老城東沙河西側(cè)局部地塊，中礦宏業(yè)2.9億拿下昌平鎮(zhèn)居住項(xiàng)目用地。
最后拍賣的海淀區(qū)東升鄉(xiāng)薊門橋北地塊，雖然只有4個(gè)競(jìng)拍者，相對(duì)冷清的場(chǎng)面，冗長(zhǎng)的拍賣節(jié)奏曾一度令現(xiàn)場(chǎng)的人認(rèn)為不會(huì)再有新的地王產(chǎn)生。但最終結(jié)果卻是中兵集團(tuán)世博宏業(yè)經(jīng)過與綠地集團(tuán)近60輪的纏斗，以17.6億最終拿下地塊的開發(fā)權(quán)。
拍賣師吐露，該地塊樓面價(jià)已達(dá)近3萬元/平方米。計(jì)算公式需除去企業(yè)向政府還建酒店不低于成本和面積（不低于3.5億元，3萬平米）及4000平米的公租房。
粗略計(jì)算，該地塊折合樓面地價(jià)為29913元/平方米，輕松刷新了遠(yuǎn)洋地產(chǎn)于當(dāng)天早晨創(chuàng)下的單價(jià)地王記錄。
“勇者”的底牌
對(duì)于很多地產(chǎn)商來說，地價(jià)瘋漲似乎只是一個(gè)較量遠(yuǎn)見而不是勇氣的故事，但這次，他們看到了故事的開端，卻沒有猜到結(jié)局。
一直置身事外的潘石屹曾經(jīng)很用心地勸慰過任志強(qiáng)，他說，“你們比不過別人瘋狂，也比不過別人有錢，也比不過別人無經(jīng)驗(yàn)。你們搶不過別人，無知者無畏。”
任志強(qiáng)從不相信這種邏輯，但面對(duì)現(xiàn)實(shí)，他只好低頭。中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)顧云昌說，開發(fā)商拿高價(jià)地是因?yàn)閷?duì)未來有良好的預(yù)期。每次拿地前，開發(fā)商都會(huì)進(jìn)行戰(zhàn)略規(guī)劃和測(cè)算。在開發(fā)商字典里，沒有地王，只有價(jià)格更高的地塊，這樣的地塊同時(shí)也代表著更高的開發(fā)價(jià)值和利潤(rùn)。
事實(shí)上，舉牌、反復(fù)舉牌、落槌，本是北京國(guó)土資源部的交易大廳里也已經(jīng)是最司空見慣的一幕。
但這一天如此瘋狂的上演仍是令人瞠目結(jié)舌。幾乎沒人會(huì)相信，就在兩會(huì)剛剛落幕之際，北京就已經(jīng)出現(xiàn)了如此“火爆”一幕，任志強(qiáng)在他的微博中就多次說了跟“兩會(huì)”有關(guān)的細(xì)節(jié)。他一度相信自己可以成功。
兩會(huì)召開前，國(guó)務(wù)院總理溫家寶承諾，“有決心，本屆政府任期內(nèi)能把這件事情管好，使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，使房?jī)r(jià)能夠保持在一個(gè)合理的價(jià)位。”而在兩會(huì)召開期間，委員們的提案幾乎一半都是關(guān)于房地產(chǎn)，劍指高房?jī)r(jià)。
調(diào)控措施更是在此期間密集發(fā)布。3月10日晚，國(guó)土資源部出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》（以下簡(jiǎn)稱“19條”）。業(yè)內(nèi)評(píng)價(jià)高呼力度空前，認(rèn)為“19條”對(duì)于規(guī)范開發(fā)商拿地、遏制囤地炒地、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、抑制地價(jià)房?jī)r(jià)快速上漲具一定作用。但調(diào)控顯然沒改變開發(fā)商競(jìng)拍地王的慣性。
過程如潘石屹所料，結(jié)果如任志強(qiáng)所述，“每次都損失了大量利息，給賣地方送了無數(shù)額外利潤(rùn)。”最終的勝出者，仍舊是那些擁有龐大而且廉價(jià)資金的央企——中信地產(chǎn)和遠(yuǎn)洋地產(chǎn)，央企巨頭中國(guó)兵器集團(tuán)下屬公司世博宏業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司，還有剛剛上市不久的國(guó)企北京金隅等公司。
在3月15日6塊地拍賣期間，北京中原三級(jí)市場(chǎng)部研究總監(jiān)寫了上萬字的分析報(bào)告。他說，拍賣的6塊土地基本都超過區(qū)域內(nèi)二手房甚至是商品房現(xiàn)在在售的價(jià)格，兩會(huì)確定的穩(wěn)房?jī)r(jià)的預(yù)期短期很難實(shí)現(xiàn)。
最漫長(zhǎng)的一天
對(duì)于很多旁觀者來說，這是漫長(zhǎng)的一天。經(jīng)過無數(shù)輪上漲，過去三四年間，北京房地產(chǎn)價(jià)格已屢創(chuàng)新高，就連業(yè)內(nèi)人士都確信，這已經(jīng)不僅是一個(gè)純粹的經(jīng)濟(jì)話題。
某種意義上，它正失去邏輯。
僅就大望京一號(hào)地而言，潘石屹的同事的測(cè)算結(jié)論是：銷售單價(jià)45000元/平方米，才可以有10%的利潤(rùn)。
這意味著一個(gè)最簡(jiǎn)單的事實(shí)，目前生活在這個(gè)城市的人，絕大多數(shù)都不會(huì)成為這個(gè)樓盤的消費(fèi)者----此前有統(tǒng)計(jì)顯示，按目前北京平均房?jī)r(jià)（16000元/平方米）和城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入計(jì)算，一位北京居民七個(gè)月收入總和約可在當(dāng)?shù)刭?gòu)買一平方米房屋；而房地產(chǎn)開發(fā)商利潤(rùn)率竟高達(dá)百分之二百以上（以自有資金計(jì)算）。
而現(xiàn)在，這個(gè)數(shù)據(jù)必須再度更新才能跟上地價(jià)上漲的步伐。
兩會(huì)期間，眾多記者圍訪中信集團(tuán)董事長(zhǎng)孔丹，問其如何看待2009年“地王”現(xiàn)象時(shí)，孔丹說，“土地招拍掛去年中信地產(chǎn)也參與了不少，比如廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目，但我們看到一定程度就停止了。在我們看來，對(duì)于中信地產(chǎn)來說，這里面除了經(jīng)濟(jì)責(zé)任之外，還應(yīng)有社會(huì)責(zé)任。目前我們中信集團(tuán)對(duì)此是有一定控制的”。
但就在此番言論發(fā)表后不久，中信再次競(jìng)得高價(jià)地，盡管該地塊的一級(jí)開發(fā)同為中信集團(tuán)所做，但地價(jià)之高還是令業(yè)界咋舌。
事實(shí)上，中國(guó)的房地產(chǎn)界從來就不缺乏如此戲劇性的場(chǎng)景和言不由衷的問答。
3月15日下午三點(diǎn)半，北京新的單價(jià)地王競(jìng)價(jià)期間，就在交易大廳外的直播視頻前，幾位北京市國(guó)土局工作人員小聲議論，又有新的地王產(chǎn)生了。其間也有人和某參與競(jìng)拍企業(yè)的工作人員開玩笑，快攔一攔吧，別這么瘋狂的拍了。該企業(yè)的人十分確定的說，北京是我們的戰(zhàn)略重點(diǎn)。
話音未了，土地已然拿下。
“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)分析師張?jiān)略诟?jìng)拍結(jié)束后第一時(shí)間發(fā)布了觀點(diǎn)。她指出，新拍地王高出當(dāng)前成交均價(jià)的消息，將給與客戶強(qiáng)烈的心理暗示，使其對(duì)后市房?jī)r(jià)上漲信心陡增，從而易于迎合業(yè)主心理，加緊入市，也就是說，新地王將使房?jī)r(jià)進(jìn)入加速上升通道。
而數(shù)據(jù)似乎也證明這一點(diǎn)。同是3月15日，北京市統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)發(fā)布的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：1至2月，四環(huán)以內(nèi)期房均價(jià)突破3萬大關(guān)，達(dá)到31220元/平方米，而六環(huán)以外的房?jī)r(jià)也突破萬元大關(guān)，達(dá)到每平方米10409元/平方米。
這種勢(shì)頭已經(jīng)足以令人生畏，不僅僅是消費(fèi)者，甚至還包括那些規(guī)模雖大但仍然無法與央企抗衡的地產(chǎn)商。
其中手握百億現(xiàn)金的潘石屹，還有從不畏懼輿論說法的任志強(qiáng)——他甚至想為自己之前的觀點(diǎn)辯護(hù)：“當(dāng)初我說許多人罵房?jī)r(jià)高，其實(shí)不是買不起房，而是買不起地時(shí)，沒有人信。今天才知道不是買不起地，而是租不起地來蓋房子。地價(jià)的不斷創(chuàng)新（高）下不知應(yīng)如何再為自己辯護(hù)。”
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