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| 國務(wù)院將如何“斗地主”？ |
國務(wù)院將如何“斗地主”？
人民網(wǎng)報道：10月9日，克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司、中國房地產(chǎn)測評中心、上海易居房地產(chǎn)研究院，聯(lián)合發(fā)布了“2009年三季度中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜”，該榜單顯示，今年三季度單季恒大地產(chǎn)以123.3億的銷量位居行業(yè)第一。值得注意的是，在三季度各大房地產(chǎn)企業(yè)都加大了土地儲備，土地儲備前十名的房企，其土地儲備之和已達(dá)3.05億平方米。按目前的銷售速度，有個別房企土地儲備量已夠其銷售十多年。
值得注意的是，此次主辦方還發(fā)布了土地儲備的榜單，土地儲備前十名的房企，其土地儲備之和已達(dá)3.05億平方米。恒大地產(chǎn)的土地儲備面積為5100萬平方米，碧桂園土地儲備面積為4360萬平方米，分列前兩名。今年前三個季度，恒大地產(chǎn)銷售面積為453.7萬平方米，按此銷售速度推算，恒大的土地儲備夠其銷售8.5年；前三季度，碧桂園銷售面積為233.53萬平方米，按此銷售速度推算，碧桂園的土地儲備夠其銷售13年。
記得人民網(wǎng)《今日關(guān)注》9月底剛剛報道《終于出手了！國務(wù)院：土地閑置滿2年將無償收回》。報道說：9月26日，國務(wù)院發(fā)布了一則《關(guān)于集約用地的通知》，針對開發(fā)商首次明確規(guī)定了相對嚴(yán)格的“閑置”費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，并指出將會很快對“閑置”土地征收增值地價。對于土地閑置滿兩年的，將依法無償收回、堅決無償收回或者重新安排使用；對于土地閑置滿一年不滿兩年的，開發(fā)商需按出讓或劃撥土地價款的20%交納土地閑置費(fèi)；另外，國土資源部將對閑置土地征收增值地價。
眾所周知，我們并不缺少對囤地進(jìn)行處置的規(guī)定 。早在1994年，就已有了《閑置土地處置辦法》，近幾年，國務(wù)院出臺的一系列政策，幾乎都有處置閑置土地的相關(guān)要求。2007年，國土資源部專門出臺四條辦法應(yīng)對囤地。可以說，這些規(guī)定是打擊囤地的有力武器，但執(zhí)行情況又怎么樣呢？上述數(shù)據(jù)及廣州多個“地王”曬了兩年多太陽就是最好的詮釋。
有網(wǎng)友認(rèn)為，從監(jiān)管部門的角度反思，土地閑置有兩大原因：制度漏洞與執(zhí)法不嚴(yán)。比如制度規(guī)定，連續(xù)兩年未使用的閑置土地可無償收回土地使用權(quán)，但是，究竟什么樣的土地算使用？蓋幾個“工棚”算不算開發(fā)？挖個地坑放著算不算使用？再如制度規(guī)定，“每宗地開發(fā)建設(shè)時間原則上不得超過3年”，但“原則上”三個字就給地方政府和開發(fā)商留下操作的空間。
顯而易見，土地長期曬太陽，主要原因既不在市場也不在開發(fā)商，而是土地監(jiān)管制度不健全、土地執(zhí)法太軟弱。這讓開發(fā)商知道違規(guī)不算什么，手中的地自然可以繼續(xù)“曬太陽”了。應(yīng)該說，有些網(wǎng)友在分析原因的時候，說到了現(xiàn)象，但卻從根本上沒點(diǎn)出本質(zhì)。實際上只要再問一句為啥土地管理制度老建不全，土地執(zhí)法老過不硬，就不難發(fā)現(xiàn)這其中實際上明顯存在著貓膩。
中國的房地產(chǎn)業(yè)是一個把人強(qiáng)制拉到沙漠，再高價向你賣面包和水的卑鄙行當(dāng)。正如網(wǎng)友所說，土地財政，房地產(chǎn)商把政府綁架了；官商勾結(jié)，把官員綁架了；房地產(chǎn)泡沫，又把銀行綁架了。而銀行綁架的則是千百萬儲戶的存款。在這個以官商腐敗為主要特色的吃人行當(dāng)里，坑、蒙、拐、騙、霸道、黑道手段無所不用其極。
幾十個億一塊地，錢該不算少了，可開發(fā)商真的把地價款付了嗎？即使一分不少地付了，可這錢是開發(fā)商從自家掏的，還是拿地作抵押從銀行貸的呢？如果“地王”們一分未掏，那么，曬幾年太陽又怎樣呢？反正自己又不掏一分錢。房價漲得有錢可賺了，就“開發(fā)”，看賺不到錢了，就把地再退給政府或者甩給銀行就一跑了之。風(fēng)險系數(shù)為零，多瀟灑？這應(yīng)該是開發(fā)商與地方政府在土地“買賣”中的核心內(nèi)容。如果沒有這條約束條款，地方政府拼命為開發(fā)商保房價的行為就根本無法解釋。只有將高房價一輪輪地炒下去，地方政府的賣地收入才能兌現(xiàn)，銀行的貸款才可收回。在如此“大是大非“面前，制度算什么？執(zhí)法又算什么？什么能比實現(xiàn)地方財政收入更重要？事實上，要控制地王的地不曬太陽，辦法最簡單的就是：既然他們都已報出了所出的地價，就請將上述款項全部匯到中央銀行，讓全國人民都從賣地收入中分點(diǎn)實惠。請問，這些地王所在地的政府，誰敢？誰肯？
由此可見，地王們敢于曬太陽，既不是什么制度問題，也不是什么執(zhí)法軟弱問題，究竟是什么問題，是人都明白！土地是不是會閑置，敢閑置，關(guān)鍵在地價款究竟交給誰。如果這筆錢仍然讓地方政府管轄，那國務(wù)院再下一千道令牌也無濟(jì)于事。如果由開發(fā)商自己掏錢全額匯到中央銀行，那你打死他他也不會讓土地閑置。問題就這么簡單，對土地閑置問題，就看國務(wù)院是真管還是假管了。真管，就別指望地方政府按規(guī)定收回兩年以上閑置土地，假管，就將此類“規(guī)定”一次次再繼續(xù)糊弄下去。
現(xiàn)在，土地儲備前十名的房企，其土地儲備之和已達(dá)3.05億平方米。根據(jù)報道，這些土地儲備十年都用不完，還有一種言論是目前開發(fā)商手中的土地夠開發(fā)143年，如此說來，大部分土地將被閑置兩年以上已成定局。既然國務(wù)院把話放出去了，那么，對這十大地王的處置必將成為社會關(guān)注的焦點(diǎn)，能不能在如實收取土地出讓金的基礎(chǔ)上實現(xiàn)違規(guī)土地的無償收回，就看這戲該如何往下演了。
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