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| 從鹽業(yè)制度下鹽商興衰看中國房地產(chǎn)市場 |
最近任志強、樊綱、陳淮等人在一次論壇上又老生常談地就如何看待房地產(chǎn)行業(yè)斗嘴，其實，這樣爭論爭不出個所以然來，所謂“讀史使人明智”，看看歷史其實對現(xiàn)實就明白了。在最近十幾年間，中國的地產(chǎn)商們無疑是最為風光的群體，無獨有偶，在地產(chǎn)商之前，有另一種商人一直是中國商業(yè)歷史上的弄潮兒，那就是鹽商，而且這兩者之間有著很高相似度。
從物理形態(tài)來講，食鹽和房地產(chǎn)看起來好像沒什么可比性，但它們還是有一些共同點。首先是兩者的彈性較小，食鹽是每天都要吃的，房子是每天都要住的，這就讓政府有動力以各種理由將其經(jīng)營權(quán)收歸國有，通過壟斷經(jīng)營獲利。糧食也是每天都要吃的，政府為什么不也將生產(chǎn)糧食的權(quán)利收歸國有呢？這就牽涉到食鹽和房地產(chǎn)的第二個共性，即在特定的條件下，控制其供給的成本是比較低的。糧食人人都可以種，這就不好控制，而只要政府控制了食鹽的產(chǎn)地，產(chǎn)多產(chǎn)少就是它說了算了。房子也是一樣，只要政府控制了土地的供給，就能推高房子的價格。當然，在大規(guī)模城市化之前，土地就像糧食的供給一樣豐富，政府也就沒有動力去壟斷房地產(chǎn)的經(jīng)營。)
古人很早就發(fā)現(xiàn)了鹽的這種特性，并且想到了通過壟斷鹽業(yè)的經(jīng)營來牟取暴利。最早將鹽業(yè)國有化的記載是在齊桓公時期，管仲上臺后頒布了食鹽專營的法令，將鹽業(yè)的經(jīng)營權(quán)收歸國有，從而讓齊國國庫很快豐盈起來，管仲也因此被稱為鹽業(yè)的祖師爺。但是政府往往是不善于做生意的，齊國壟斷食鹽行業(yè)的后果就是食鹽價格不斷攀高，老百姓日常生活受到影響，后來專營制度也漸漸被廢除了。
食鹽官營并未被徹底放棄，因為它對當權(quán)者的誘惑實在是太大了。漢武帝時期戰(zhàn)事頻繁，政府財政吃緊，于是又將食鹽官營的法寶拿了出來。后來的當權(quán)者學聰明了，發(fā)現(xiàn)還不如將這些臟活累活交給商人們?nèi)ジ桑襾沓樗麄兊亩悾@就是明初朱元璋實行的“開中制”。在這種制度下，鹽商想要從食鹽生產(chǎn)地買鹽必須取得“鹽引”，也就是販賣食鹽的憑證。那么鹽引又如何取得呢？商人必須用向邊疆地區(qū)輸送軍需的方式來換，往邊防線上送多少糧食，就能獲得相應比例的鹽引，然后才能販賣一定數(shù)量的食鹽。這種官商合營的食鹽運營體制，促進了一批商人的發(fā)展，其中最有競爭力的是大名鼎鼎的徽商。
但是在這種制度下有一個因素極大地阻礙了徽商的進一步發(fā)展，就是他們必須奔波千里到邊疆送糧才能獲得鹽引，這樣經(jīng)營的效率太低。他們于是自發(fā)地進行分工合作，由一部分商人專門負責納糧獲取鹽引，這部分商人被稱為“邊商”，因為他們要奔襲到邊疆送糧，另一部分商人負責支取食鹽銷售，這部分商人被稱為“內(nèi)商”。明政府后來采取了效率更高的“開中折色”法，即商人直接向官府繳納銀兩就可以獲得鹽引，“鹽稅”以一種更直白的方式表現(xiàn)了出來，也造就了徽商更大的成功。
在當時的制度下，買賣食鹽幾乎是穩(wěn)賺不賠的生意，所以鹽引的獲得以及獲得成本的高低就直接影響著鹽商的利潤，這就給主管鹽業(yè)的官員打開了尋租空間。鹽商們不得不跟官府搞好關(guān)系，除了繳納鹽稅之外，還要時不時地向官府捐獻資金用于治河、修路等基礎設施的建設，史稱“報效”、“捐輸”，同時還要打點各級官員，這些隱性的成本最后都轉(zhuǎn)嫁到了老百姓身上。
所以說食鹽的高價，完全是行政壟斷的結(jié)果，其實相當于變相的稅收。只要能突破當權(quán)者對鹽路的控制，就能獲得相當高的利潤。雖然歷朝歷代對販私鹽的刑罰都非常重，但自從鹽業(yè)官營那天起，販私鹽就相伴而來。到了清朝中后期，政府財政越來越緊張，對鹽稅的征收也愈演愈烈，而且官員尋租的胃口也越來越大，導致依法經(jīng)營的鹽商根本無法與私鹽競爭，不得已，鹽商中也有很多人在販賣官鹽的同時夾帶私貨。最后，官方的運營體制被私鹽沖擊得千瘡百孔，風光了千年的鹽商也就漸漸沒落了。
讀懂了鹽商興起和沒落的原因，我們就可以從歷史的視角來理解今天中國的房地產(chǎn)市場。與當年的鹽業(yè)專營一樣，房地產(chǎn)市場如今成為政府獲取財政來源的重要手段，而且操作方法與古代并無二致，也是通過行政手段壟斷一級市場，然后通過“土地出讓金”的形式獲得高額收益。所謂的“土地招拍掛”，就相當于古代的“鹽引”。
同時，地產(chǎn)商跟政府的關(guān)系與鹽商跟官府的關(guān)系也非常相像。許多地方性地產(chǎn)商跟政府的關(guān)系非常密切，其運作和經(jīng)營也都深深嵌入了政府規(guī)劃中，同時對地方財政也做出很大貢獻。在這里面，也難免會出現(xiàn)一些像鹽商“打點”官府的行為，為政府官員提供了很大的尋租空間，這也是輿論對地產(chǎn)商不友好的原因。)
同樣，房地產(chǎn)市場也有“私鹽”，即現(xiàn)在很流行的“小產(chǎn)權(quán)房”。所謂小產(chǎn)權(quán)房，只是沒有獲得政府認可，但其實它跟“大產(chǎn)權(quán)房”并無本質(zhì)區(qū)別，都是房子，都可以住人，甚至很多質(zhì)量也不差。這就像私鹽，跟官鹽一樣可以吃，而且很多質(zhì)量還比官鹽更好。小產(chǎn)權(quán)房的交易其實是對買方和賣方都有利的：賣方將所謂的集體土地成功轉(zhuǎn)化為資本，買方以更低的價格獲得了住房。唯一受損的利益相關(guān)方就是政府，因為它無法從這里面獲取壟斷利潤。從鹽業(yè)的歷史來看，小產(chǎn)權(quán)房就類似于私鹽，是非常有活力的，不僅農(nóng)民自己在蓋，一些地產(chǎn)商也不愿意這塊肥肉白白溜走，在偷偷摸摸地以“建設新農(nóng)村”等各種名義興建小產(chǎn)權(quán)房。到底小產(chǎn)權(quán)房會不會像私鹽一樣沖垮現(xiàn)行的地產(chǎn)開發(fā)模式呢？我們拭目以待。
作者：郭宇寬
鹽商們轉(zhuǎn)世成了地產(chǎn)商
2012年中國全年固定資產(chǎn)投資364835億人民幣，其中房地產(chǎn)投資為71804億人民幣，占大約19.7%。
2012年社會消費品零售總額達207167億元，其中房地產(chǎn)占64456億人民幣，占大約31.1%。
2012年中國GDP為519322億元，也就是說GDP有26.2%都直接來自房地產(chǎn)。
2012年我國財政收入117210億元，其中來自土地出讓的收入是28517億元，占24%。土地出讓收入主要是流入地方政府的口袋，2012年地方政府財政收入大約6.1萬億，其中來自土地出讓的比例是46.8%。以北京市政府為例，2013年全年公共財政預算收入為3613億，而北京2013年1-2月的土地出讓收入就已經(jīng)達476億元。預計全年北京市政府的財政收入至少有60%來自土地出讓。
這些還不是最關(guān)鍵的，最關(guān)鍵的房地產(chǎn)解決的就業(yè)問題：包括建筑工人、開發(fā)商企業(yè)員工、政府的土地經(jīng)營人員（分配、規(guī)劃、招牌掛）、房屋買賣活動經(jīng)營者……
房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)度有多高，其上游包括鋼鐵、水泥、建材、家電、裝修、家具。鋼鐵、水泥、建材又會關(guān)聯(lián)煤炭和電力。可以說中國GDP最少有30%來自房地產(chǎn)直接和間接貢獻，大約占1/3。財政收入有近30%來自房地產(chǎn)直接和間接貢獻，地方財政有近60%收入來自房地產(chǎn)直接和間接貢獻。就業(yè)領(lǐng)域，中國2012年勞動者就業(yè)人數(shù)大約7.5億人，房地產(chǎn)直接解決了15%的就業(yè)，間接最少也有5%，合計20%以上。金融領(lǐng)域，大約20%的貸款由房地產(chǎn)行業(yè)貢獻。
《海鹽傳奇》
本片共分五集，首次將目光聚焦在中國歷史舞臺中一個重要且難以替代的角色——海鹽，但本片并非從自然科學的角度來進行關(guān)注，片中的海鹽也絕不是一種簡單的食品調(diào)味品，而是自春秋以來，一種關(guān)乎歷代王朝命運的稅收工具，其相關(guān)制度更是不斷更變，背后均與歷史風云的變幻大有關(guān)系。
cctv9《海鹽傳奇》第一集
cctv9《海鹽傳奇》第2集
cctv9《海鹽傳奇》第3集
cctv9《海鹽傳奇》第4集
cctv9《海鹽傳奇》第5集
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