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剛剛,國(guó)務(wù)院重磅表態(tài)!“樓市限售令”會(huì)取消嗎? |
剛剛,國(guó)務(wù)院重磅表態(tài)!“樓市限售令”會(huì)取消嗎?
5月14日傍晚,又一個(gè)跟樓市相關(guān)的大事發(fā)生了,不過(guò)直到我寫(xiě)這篇文章為止,還沒(méi)有人注意到它的重要性。
這就是:“國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于開(kāi)展涉及產(chǎn)權(quán)保護(hù)的規(guī)章、規(guī)范性文件清理工作的通知”(國(guó)辦發(fā)〔2018〕29號(hào))正式通過(guò)“中國(guó)政府網(wǎng)”等渠道,全文發(fā)布了。
從文件的標(biāo)題,就可以判斷出來(lái):這是一份保護(hù)產(chǎn)權(quán)的中央級(jí)文件。
文件一開(kāi)頭就說(shuō):
依法平等保護(hù)各類(lèi)產(chǎn)權(quán),對(duì)增強(qiáng)市場(chǎng)主體創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新活力和投資意愿、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展具有重要意義。經(jīng)國(guó)務(wù)院同意,現(xiàn)就開(kāi)展涉及產(chǎn)權(quán)保護(hù)的規(guī)章、規(guī)范性文件清理工作有關(guān)事項(xiàng)通知如下。
此次清理的范圍是:上至國(guó)務(wù)院,下至省、市、縣政府發(fā)布的規(guī)章、規(guī)范性文件。
清理的重點(diǎn)是:
有違平等保護(hù)各種所有制經(jīng)濟(jì)主體財(cái)產(chǎn)所有權(quán)、使用權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、收益權(quán)等各類(lèi)產(chǎn)權(quán)的規(guī)定;
不當(dāng)限制企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、企業(yè)和居民不動(dòng)產(chǎn)交易等民事主體財(cái)產(chǎn)權(quán)利行使的規(guī)定;
在市場(chǎng)準(zhǔn)入、生產(chǎn)要素使用、財(cái)稅金融投資價(jià)格等政策方面區(qū)別性、歧視性對(duì)待不同所有制經(jīng)濟(jì)主體的規(guī)定。
文件還規(guī)定:要在2018年12月底之前,把“清理結(jié)果”上報(bào)到國(guó)務(wù)院。
值得注意的是,文件特意提到了“不當(dāng)限制居民不動(dòng)產(chǎn)交易”,并把它列入了清理的重點(diǎn)。那么問(wèn)題來(lái)了:什么是“不當(dāng)限制居民不動(dòng)產(chǎn)交易”?我想一定有很多個(gè)案存在,但最普遍的是這一輪樓市調(diào)控中出現(xiàn)的“限售令”。
廈門(mén)是第一個(gè)限售的城市,2017年3月廈門(mén)出臺(tái)新規(guī),要求新購(gòu)住房需取得產(chǎn)權(quán)證后滿2年方可上市交易。由此“限售令”正式誕生,隨后至少有40多個(gè)城市跟隨,限售的期限從2年到10年不等。其中3年和5年,是最常見(jiàn)的限售期限。
中國(guó)樓市“不完全”限售地圖
就在國(guó)務(wù)院公布上述文件的當(dāng)天(5月14日),房?jī)r(jià)飛漲的丹東市出臺(tái)了限售令,宣布對(duì)新房實(shí)施為期2年的限售。這在東北的三四線城市里,是非常罕見(jiàn)的。
那么問(wèn)題來(lái)了:政府到底有沒(méi)有權(quán)力,對(duì)個(gè)人擁有的普通商品房實(shí)施“交易限制”?
我的看法是:正常情況下是沒(méi)有這個(gè)權(quán)力的,但在房?jī)r(jià)飛漲、影響到社會(huì)穩(wěn)定的時(shí)候,政府可以臨時(shí)性、緊急性地這樣做。
住房跟糧食、副食品一樣,具有商品屬性,也具有民生屬性。所以,正常情況下,應(yīng)該是市場(chǎng)調(diào)節(jié);特殊情況下,政府可以干預(yù)。
但是,應(yīng)該嚴(yán)格區(qū)分“正常情況”和“特殊情況”。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看,樓市的限售令應(yīng)該取消。更何況,限售令想要的效果,是其他調(diào)控手段可以達(dá)到的。
《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》有這樣明確的規(guī)定:
第三十九條 所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn),依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。
第六十四條 私人對(duì)其合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)享有所有權(quán)。
什么是所有權(quán)?所有權(quán)包括“占有、使用、收益和處分的權(quán)利”。所謂“處分”,主要方式之一就是“出售”。由此可見(jiàn),對(duì)于私人擁有的房屋“出售權(quán)”,“物權(quán)法”持明確的保護(hù)態(tài)度。
在任何一個(gè)國(guó)家的法律體系里,“物權(quán)法”都是非常重要的根本大法,是“民法典”的重要組成部分,其重要性僅次于“憲法”。中國(guó)要建設(shè)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì),要搞改革開(kāi)放、取信于國(guó)際社會(huì),政府就必須帶頭遵守“物權(quán)法”。
對(duì)于“物權(quán)法”的權(quán)威,國(guó)家一直非常重視。比如此前在一些城市出現(xiàn)了早期商品房土地使用權(quán)到期的情況(比如深圳、溫州),有些地方政府試圖收取“土地續(xù)期”的費(fèi)用,后來(lái)被國(guó)家制止。
原因很簡(jiǎn)單,在“物權(quán)法”149條明確規(guī)定:“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的,自動(dòng)續(xù)期”。根據(jù)這個(gè)規(guī)定,不僅續(xù)期是免費(fèi)的,還是自動(dòng)的,老百姓根本不用去申請(qǐng)。
對(duì)于“土地續(xù)期”的最終法律解釋尚未出臺(tái),但目前實(shí)際操作中,國(guó)家還是基本實(shí)現(xiàn)了“自動(dòng)續(xù)期”。
老百姓對(duì)自己的“不動(dòng)產(chǎn)”擁有完整的“處置權(quán)”,這是“物權(quán)法”賦予的,而“物權(quán)法”是全國(guó)人大審議通過(guò)的正式法律。各地“限售令”則都是地方政府的政令,其權(quán)威性遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法與“物權(quán)法”相比。
結(jié)論:
“限售令”只能是臨時(shí)性的管制措施,它限制了居民不動(dòng)產(chǎn)的交易,讓居民對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的“所有權(quán)”變得不完整。因此,這種管制方式應(yīng)該盡快調(diào)整。
事實(shí)上,政府有很多種調(diào)控樓市的方法。比如對(duì)于頻繁交易的炒樓者,可以征收重稅。其方式是:持有不動(dòng)產(chǎn)年限越短,在交易的時(shí)候稅率越高。
2018年是中國(guó)改革開(kāi)放40周年,也是新一輪改革開(kāi)放的“元年”。在這樣的年份里,放棄“限售令”、出臺(tái)更合法、合規(guī)、符合慣例的調(diào)控方式,正當(dāng)其時(shí)!
來(lái)源:劉曉博 |
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