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| 呼吁盡快廢除土地使用權(quán)70年的規(guī)定 |
必須承認(rèn)，2016年11月發(fā)布的《中共中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度依法保護(hù)產(chǎn)權(quán)的意見(jiàn)》的文件，在中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)程中的確是一個(gè)重大的事件。
文明始于財(cái)產(chǎn)權(quán)，始于對(duì)私有財(cái)產(chǎn)的尊重和保障
財(cái)產(chǎn)是公眾自我發(fā)展和尋求幸福的基礎(chǔ)，法律是否許可個(gè)人合法地追求財(cái)富，并對(duì)他們?nèi)〉玫呢?cái)富提供法律保護(hù)，這不僅僅對(duì)每一個(gè)個(gè)人意義重大，而且對(duì)社會(huì)的發(fā)展至關(guān)重要。看過(guò)去200年大國(guó)的興衰，幾乎都和產(chǎn)權(quán)的保護(hù)有關(guān)，凡是私人產(chǎn)權(quán)得到很好保護(hù)的國(guó)家，都能跨越發(fā)展的種種陷阱，而那些產(chǎn)權(quán)得不到保護(hù)的國(guó)家，要么發(fā)展滯后，要么陷入戰(zhàn)亂。
文件發(fā)布后，很多專家解讀說(shuō)，不用擔(dān)心70年后個(gè)人住宅土地使用權(quán)到期后被政府收回的問(wèn)題。甚至有人說(shuō)，不用擔(dān)心續(xù)費(fèi)的問(wèn)題。我覺(jué)得，這樣的看法（目前）還是太樂(lè)觀了。如果70年的問(wèn)題真的這么簡(jiǎn)單，當(dāng)年《物權(quán)法》立法的時(shí)候早就解決了。
當(dāng)年《物權(quán)法》立法的時(shí)候，對(duì)于70年大限之后土地使用權(quán)如何處理，爭(zhēng)論就很大。在土地國(guó)有的情況下，土地使用權(quán)期滿之后是自動(dòng)續(xù)展，還是無(wú)償收回，《物權(quán)法》最終作了一個(gè)妥協(xié)各方利益的考慮，《物權(quán)法》規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。”因?yàn)楫?dāng)時(shí)關(guān)于是否無(wú)償續(xù)期，爭(zhēng)議很大，為了確保《物權(quán)法》早日出臺(tái)，就選擇了擱置爭(zhēng)議，模糊處理的立法技術(shù)。
但事實(shí)上，當(dāng)時(shí)占絕大多數(shù)的意見(jiàn)建議，土地使用權(quán)到期后只交象征性的費(fèi)用自動(dòng)續(xù)期。但是，今年4月溫州爆發(fā)的土地使用權(quán)到期后收取高額續(xù)費(fèi)的報(bào)道，讓很多人感覺(jué)到了恐懼。但溫州的做法盡管可恨，后來(lái)以“辟謠”的方式平息了爭(zhēng)論，但其做法卻是有文件基礎(chǔ)的：
1990年國(guó)務(wù)院頒布的《國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》首次規(guī)定了“居住用地最高年限為70年”，而且還規(guī)定：“土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國(guó)家無(wú)償取得。土地使用者應(yīng)當(dāng)交還土地使用證，并依照規(guī)定辦理注銷登記”。
有人說(shuō)，以后不用擔(dān)心收回，可是這個(gè)文件并沒(méi)有明確廢除，如何讓人不擔(dān)心？1993年的《城市房地產(chǎn)管理法》盡管在這個(gè)問(wèn)題上有進(jìn)步，但依然規(guī)定：房產(chǎn)土地使用權(quán)到期，房產(chǎn)所有人必須提前一年申請(qǐng)續(xù)期，否則土地使用權(quán)將會(huì)由國(guó)家無(wú)償收回。所以，老百姓的擔(dān)心不是沒(méi)有理由的。
呼吁盡快廢除土地使用權(quán)70年的規(guī)定
筆者過(guò)去一再?gòu)?qiáng)調(diào)，住宅土地使用權(quán)到期后，高價(jià)續(xù)費(fèi)，既違背天理，也和基本的法治精神背道而馳。如果承認(rèn)房子是有限的租期，那根本沒(méi)有任何理由期間還要征收什么房產(chǎn)稅；如果要征收房產(chǎn)稅，那就請(qǐng)把房子的“永久產(chǎn)權(quán)屬性”還給老百姓。既想把地高價(jià)賣(租)了，還想每年收房產(chǎn)稅，此種貪婪，曠世罕見(jiàn)。對(duì)于70年后的問(wèn)題，必須遵照《物權(quán)法》關(guān)于“自動(dòng)”續(xù)期，以及象征性收費(fèi)的原則。在這個(gè)問(wèn)題上，想無(wú)償收回，讓民眾的房子漂在空中，或者高價(jià)續(xù)期，再賣一次地皮，都是民眾無(wú)法接受，更是中國(guó)社會(huì)的穩(wěn)定所不允許的，如果以此來(lái)試探，甚至挑戰(zhàn)民意，那意味著突破了某種底線，后果不堪設(shè)想。
這一次，中央再以文件的形式提出要研究到期后的法律安排，形成穩(wěn)定的預(yù)期，揣摩文件精神，當(dāng)然應(yīng)該樂(lè)觀。但不能過(guò)于樂(lè)觀，要意識(shí)到這個(gè)問(wèn)題非常敏感非常復(fù)雜，不是那么輕易的能夠解決。我最擔(dān)心的是，最終形成的法律安排盡管不再規(guī)定要無(wú)償收回，但估計(jì)要交一筆不小的費(fèi)用續(xù)期。如果是這個(gè)結(jié)果，則仍然不是最理想的。我個(gè)人一直堅(jiān)持。最好的辦法是廢除1990年國(guó)務(wù)院關(guān)于土地70年的相關(guān)規(guī)定，啟動(dòng)《土地管理法》的修訂，并在土地管理法中將土地使用權(quán)的期限提高至100年或者199年，也就是實(shí)質(zhì)上的永久產(chǎn)權(quán)。這樣的好處是土地使用權(quán)如果有剩余年限，可以繼續(xù)買賣，打破政府壟斷土地市場(chǎng)的現(xiàn)狀，同時(shí)，真正能夠形成良好的預(yù)期，并為房產(chǎn)稅掃除障礙。
編者建議：
1、老房子辦法：
對(duì)于已經(jīng)取得各項(xiàng)手續(xù)和證的房子，70年內(nèi)絕無(wú)理由再征收房產(chǎn)稅；到期后，必須遵照《物權(quán)法》自動(dòng)續(xù)期，以及象征性收費(fèi)的原則~適當(dāng)征收房產(chǎn)稅，金額比例：市場(chǎng)土地出讓金/年限，不應(yīng)高于年度房產(chǎn)稅。原則是比開(kāi)發(fā)商新拿地繳納的土地出讓金優(yōu)惠。
2、新房子辦法：
取消土地使用權(quán)70年的規(guī)定、也就取消了70年土地出讓金成本，而改為按年征收房地產(chǎn)稅。一次性交齊10年以上政府給予稅收優(yōu)惠，期間房產(chǎn)交易的，老業(yè)主繳納的房產(chǎn)稅新業(yè)主繼續(xù)有效。
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